Vendre une maison ne se limite pas à trouver un acquéreur. La vente ne peut être finalisée que lorsque l’ensemble des documents exigés par le notaire est réuni. En pratique, ce sont souvent des oublis ou des documents incomplets qui provoquent des retards, voire le report de la signature.
Résumé rapide pour les vendeurs :
Avant de signer, assurez-vous de disposer : titre de propriété, diagnostics à jour, factures de travaux, autorisations d’urbanisme (permis ou déclarations préalables avec DAACT), informations sur équipements particuliers (piscine, puits, pompe à chaleur…), assainissement, servitudes et plans. Une préparation complète permet d’éviter les retards et de sécuriser votre vente.
Ce guide complet a pour objectif de vous aider, en tant que vendeur à Bourg-des-Comptes ou dans le secteur, à comprendre quels documents sont nécessaires, pourquoi ils sont demandés et comment éviter les blocages les plus fréquents.
1. Les documents liés à la propriété du bien
Avant toute chose, le notaire doit vérifier que vous êtes bien propriétaire du bien et connaître précisément son historique.
Documents généralement demandés
- Titre de propriété (acte notarié d’achat ou attestation de propriété)
- Dernier avis de taxe foncière
- Règlement de copropriété et procès-verbaux d’assemblées générales (si le bien est en copropriété)
👉 Informations complémentaires importantes : le notaire peut également demander des précisions sur l’équipement de la maison, notamment la présence éventuelle de piscine, puits, pompe à chaleur, cuves (enterrées ou non), récupérateur d’eaux de pluie, panneaux photovoltaïques, etc. Ces informations permettent de sécuriser juridiquement la vente et d’identifier d’éventuelles obligations ou servitudes liées à ces équipements.
2. Les diagnostics immobiliers obligatoires
Les diagnostics immobiliers informent l’acquéreur sur l’état du logement. Leur nombre dépend de l’âge du bien, de sa localisation et de ses équipements.
Diagnostics le plus souvent requis
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Amiante (biens construits avant 1997)
- Plomb (biens construits avant 1949)
- Électricité et gaz (installations de plus de 15 ans)
- Termites (selon les zones)
- État des risques (ERP : risques naturels, miniers, technologiques)
- Assainissement non collectif, le cas échéant
⚠️ Point de vigilance : certains diagnostics ont une durée de validité limitée. Des diagnostics expirés devront être refaits, ce qui peut retarder la mise en vente ou la signature.
3. Urbanisme et conformité du bien
Le notaire doit vérifier que le bien est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur sur la commune de Bourg-des-Comptes.
Documents d’urbanisme demandés
- Certificat d’urbanisme
- Renseignements d’urbanisme transmis par la mairie
👉 Pourquoi c’est important : ces documents permettent de vérifier que le bien est conforme au plan local d’urbanisme (PLU) et qu’aucune irrégularité ne remet en cause la vente.
4. Travaux réalisés dans le bien
Les travaux effectués au fil des années doivent être justifiés, tant sur le plan technique que réglementaire.
Travaux réalisés
- Factures et attestations de garantie décennale des travaux réalisés par des entreprises
- Factures des travaux réalisés par le propriétaire (matériaux, améliorations)
Déclarations préalables ou permis de construire
Lorsque des travaux ont modifié le bien (extension, véranda, modification de façade, ouverture, changement de destination, aménagement de combles…), une autorisation d’urbanisme est obligatoire.
Le dossier doit comprendre l’ensemble des documents liés à cette autorisation, notamment :
- la déclaration préalable ou le permis de construire,
- le récépissé de dépôt délivré par la mairie,
- la décision d’autorisation ou l’absence d’opposition,
- l’attestation de non-contestation ou de non-recours,
- la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT),
- l’attestation de conformité ou de non-opposition de la mairie.
⚠️ Point essentiel : De nombreux vendeurs déposent la déclaration préalable mais oublient de transmettre la DAACT une fois les travaux terminés. Cette omission est l’une des causes les plus fréquentes de retard dans la constitution du dossier notarial, voire de blocage temporaire de la vente tant que la situation n’est pas régularisée.
5. Assainissement et réseaux
Selon le type d’assainissement du logement, des documents spécifiques peuvent être exigés.
- Diagnostic d’assainissement non collectif (fosse septique), si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout
- Documents relatifs au raccordement au réseau public, le cas échéant
👉 Pourquoi c’est important : un assainissement non conforme peut entraîner des obligations de travaux pour l’acquéreur, qui doivent être clairement identifiées avant la vente.
6. Servitudes, limites et informations diverses
Le notaire doit informer l’acquéreur de toutes les contraintes qui peuvent affecter le bien.
Documents concernés
- Servitudes (droit de passage, réseaux, vues…)
- Bornage ou plan de géomètre, s’il existe
- Baux ou conventions en cours (location, occupation)
7. Checklist pratique pour les vendeurs
Pour vous aider à constituer votre dossier complet et éviter les retards, voici une check-list simple et visuelle :
Cette liste permet de vérifier rapidement que tout est prêt pour le notaire, et de réduire considérablement les risques de retard.
✅ Checklist des documents à préparer
- 🏠 Titre de propriété et derniers avis fiscaux
- 📊 Diagnostics immobiliers valides (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP, assainissement)
- 🗂️ Certificat d’urbanisme et documents de la mairie
- 🛠️ Factures et garanties des travaux réalisés par des entreprises
- 🔨 Factures des travaux réalisés par le propriétaire
- 📄 Déclaration préalable ou permis de construire si travaux modifiant le bien
- ✅ Récépissé de dépôt, décision d’autorisation, attestations de non-contestation
- 📝 DAACT et attestation de conformité des travaux
- 💧 Documents d’assainissement ou raccordement aux réseaux
- 📐 Plans, servitudes, bornage, baux ou conventions en cours
- 🔋 Équipements particuliers : piscine, puits, pompe à chaleur, cuves, récupérateur d’eaux de pluie, panneaux photovoltaïques, etc.
8. Pourquoi anticiper les formalités notariales ?
Anticiper la constitution du dossier permet :
- d’éviter les retards de signature,
- de sécuriser la vente juridiquement,
- de rassurer l’acquéreur,
- et de vendre dans de meilleures conditions.
👉 Conseil local : à Bourg-des-Comptes et dans les communes environnantes, les délais administratifs (urbanisme, conformité, assainissement) peuvent varier. Plus ces démarches sont anticipées, plus la vente est fluide.
9. Le rôle du notaire et les frais associés
Le notaire est l’acteur central de toute vente immobilière. Il vérifie que tous les documents sont en ordre, sécurise juridiquement la transaction et rédige l’acte authentique de vente.
⚠️ Frais de notaire : pour un bien ancien, ils représentent généralement entre 7 et 8 % du prix de vente. Ces frais comprennent les taxes, les émoluments du notaire et les débours (sommes versées à des tiers pour obtenir certains documents). Comprendre ces frais et le rôle du notaire permet au vendeur d’anticiper les coûts et de préparer sereinement la transaction.
Pour en savoir plus sur les frais de notaire à Bourg-des-Comptes et mieux comprendre leur composition, consultez mon guide complet
En conclusion
La vente d’une maison repose autant sur le prix et la négociation que sur la qualité du dossier notarial. Un dossier complet, clair et conforme permet d’éviter les mauvaises surprises et d’aboutir à une vente sereine.
Si vous envisagez de vendre votre maison à Bourg-des-Comptes, être bien accompagné dès le départ est la meilleure garantie d’un projet réussi.